Kupujeme byt do OV před 3 roky a dnes

Publikováno 24 Duben 2008
Kategorie Fixace hypoték, Hypotéky, Refinancování hypoték, Stavební spoření |

Pokusme se o malou úvahu, jaké by to bylo, kdybychom koupili byt před třemi roky, a srovnáme s tím, jaké rozdíly můžeme pozorovat oproti koupi toho samého bytu v té samé lokalitě dnes.

Uvažujme o tom, že byt byl klasický panelový byt o velikosti 3+1, nerekonstruovaný nijak zvlášť, nicméně udržovaný, hezký, obyvatelný, však nezařízený. Něco podobného se nabízelo běžně například v Brně. Byt v té době, mluvíme o roce 2005 stál 1,3 milionu korun českých.

Vzali jsme si na něj hypotéku, s fixací na 3 roky, úrokem 3,5%, měsíční splátkou 5800 korun a dobou splatnosti 30 let. Nyní bychom měli 3 roky splácení za sebou, před fixací, takže můžeme případně refinancovat. Celkově bychom zaplatili 2,1 milionu korun. Za ty 3 roky jsme zaplatili 210 tisíc, z toho 76 tisíc jsme umořili dluh a zbývajících 133 tisíc jsme zaplatili na úrocích + něco jsme dostali zpět na daních a cca 12 tisíc jsme zaplatili za vedení hypotéky.

Jaká by byla situace teď? Kdybychom tento byt kupovali teď?

Teď ten byt stojí 2 miliony korun, bereme si tak na něj hypotéku s fixací na 3 roky, úrokem 5%, měsíční splátkou 5800 korun a uuups, po 30 letech máme dluh víc jak 4 miliony. Splátku měsíční musíme zvednout, až na 10800 korun, neboť jen tak jsme schopni umořit částku 2 miliony ve 30 letech.

Nyní přeplatíme s takto nastavenými parametry 1,9 milionu, celkem tedy 3,9 milion korun. Vypadá to děsivě.

Co můžeme předpokládat, abychom uvedli věci na pravou míru?

Tak za prvé zvýšení platu, které nemusí být pravidlem, abychom vykryli ten rozdíl ve splátce: 10800 - 5800 = 5000 korun. To je první předpoklad, který ve 2 třetinách případů nebude pravdivý, takže tady by se nám hypotéka nejspíš prodražila.

Za druhé uvažujme následující: po dobu těch 3 lety, kdy jsme splácet nemuseli, jsme šetřili a za tu dobu jsme naspořili částku, o kterou je možno hypotéku zmenšit. Otázkou zůstává, kolik se nám podařilo naspořit. Uvažujme 150 tisíc za rok, tj. 450 tisíc za ty 3 roky máme v rukávu. Byt stojí 2M, tj. potřebujeme hypotéku na 1,55M a to je hned veselejší.
Takto si lze při splatnosti 30 let nastavit měsíční splátku na 8400, tj. rozdíl platový by musel být 8400 - 5800 = 2600 korun, což už je více reálné.

Všimněte si, že vhodnost či nevhodnost koupě bytu před 3 lety a teď je dosti závislá na dvou faktorech, které můžeme jaksi přímo či nepřímo ovlivnit - výši platu - když už nedokážeme ovlivnit realitní trh či úroky bank.

Pokud uspoříme 200 tisíc za rok, potřebujeme si půjčit jen 1,4M korun, tj. 30 let po 7500 za měsíc. Tj. platový rozdíl by musel být 7500 - 5800 = 1700 korun.

Obrázek už snad každý má, tak teď už jen čísla: (a to taková, aby se hypotéka vyplatila stejně teď a před 3 lety)

úspora za rok / potřebné zvýšení platu

50 tisíc / 4 tisíce

100 tisíc / 3,5 tisíce

150 tisíc / 2,6 tisíce

200 tisíc / 1,7 tisíce

250 tisíc / 1 tisíc

300 tisíc / 100 korun

A ještě jeden modelový příklad: ušetřili jsme za rok 150 tisíc a plat nám zvedli o 10 tisíc. Vzít si hypotéku před 3 roky, nemůže se nám to vyplatit, ať už jsou nám klíny do hlavy sázené jakékoliv a kýmkoliv..

Já myslím, že pro ilustraci stačí. Čím více jdeme do krajních hodnot, tím více se přikláníme k tomu, že je pro nás hypotéka buď v současnosti dražší nebo levnější. Zase je to o penězích. Kdo by co jiného taky čekal, že?

Uložit tento článek

Podobné články

Komentáře

3× reakcí ke článku “Kupujeme byt do OV před 3 roky a dnes”

  1. Tomek 28 Duben 2008 4:55 pm

    Už minulý příspěvek “Šetříme na hypotéku” mi přišel mírně přitažený za vlasy (šetřit 10 let po 5 tisících měsíčně apod). Ale tento příklad, který předpokládá, že ten kdo nezvažoval hypotéku by byl tři roky schopný/ochotný spořit 12 500,- až 16 600,- každý měsíc mi připadá jako opravdový nesmysl.

  2. Václav Peroutka 3 Květen 2008 12:09 pm

    Takoví lidé, co spoří, opravdu jsou, fakt :)

  3. Jiří Bittman 12 Červen 2008 7:28 pm

    Myslím že spořit se v rozumné míře dá, pokud má člověk trochu finanční inteligence a nežije způsobem kdy si nejprve užívá a pak teprv platí své závazky. Úspora se vlastně týká všeho, přez energie až po potraviny, nemyslím hladovět, ale postavte se někdy k supermarketu a všimněte si plných košů, co z toho vlastně je to “původně zamýšlené” k nákupu? Abych se dostal k úspoře jako takové, existují i investiční finanční programy, pokud je rodina zatížena hypotékou, záleží samozřejmě na celkových příjmech a výdajích, dá se při hypotéce na 30 let souběžně šetřit a velkou část hypotéky umožit třeba za 15-20 let. Modelový příklad mladého člověka ročník 1982, při měsíční úložce do ING 2000 Kč je jeho úspora kterou vloží 360 000 Kč, takzvané odkupné, tedy vyplacená částka je ovšem 656 000 Kč, za 25 let je naspořeno 450 000 Kč, odkupné ( vyplaceno ) je 1 090 000 Kč. Nutno vzít v potaz i fakt, že další úspora kterou to přinese je na daních. V IŽP je výhoda, že při předčasném ukončení smlouvy se daňová úleva nevrací. Spožit se tedy dá a naspořené prostředky se dají použít k umoření hypotéky, ovšem-chce to tu finanční inteligenci.

Zanechte vzkaz.